해마다 신학기가 시작되면 대학생들은 대학가 인근에서 원룸이나 전셋집을 구하게 된다. 몇 년 전 우리 대학 인근 부동산사무소에서 중개보조원의 이중계약으로 재학생들이 피해를 본 사례가 있다. 전세 계약 시에 보증금을 지키기 위한 유의 사항들을 동종 업계에 종사하는 동문 선배로서 안내하는 글을 다음과 같이 안내하고자 한다.
첫째, 계약 전 유의 사항이다. 대상 물건이 전입 신고를 할 수 없는 무허가. 불법건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하여야 하고 현장 방문 및 건축물대장 열람을 통해 무허가 불법 건축물여부를 확인해야 한다. 그리고 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 높은 매물은 조심할 필요가 있다. 또한 나의 전세보증금보다 선순위 채권이나 보증금이 있을 경우 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의해야 한다. 마지막으로 등기부등본 갑구, 을구 확인 및 다가구 주택의 경우 주민센터에서 전입세대 열람 내역 및 확정 일자 부여 현황을 확인하고 부동산 중개사무소를 통할 경우는 자료를 요청하면 된다. 만약에 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납 여부를 꼭 확인하기 바란다. 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 확인이 가능하다.
둘째, 계약체결 시 유의 사항이다. 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 하고 등기부 등본상 임대인이 계약 당사자인지 확인하고, 임대인의 신분증 확인이 필요하다. 대리인의 경우 위임장. 인감 증명서 등을 확인하고 보증금을 입금할 때도 임대인 명의의 계좌인지 확인해야 한다. 그리고 미등록 및 업무 정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없으니 공인중개사 정상 영업 여부도 확인해야 한다. 또한 계약체결 이후 잔금 발생 시에 등기부등본상 근저당권 설정 등의 권리 사항 변동이 없는지, 이사 갈 집이 비어 있거나 기존세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급한다.
셋째, 계약체결 후 유의 사항이다. 먼저, 부동산거래신고법 의무 사항으로 보증금 6천만 원. 월세 3십만 원 초과하는 경우에는 계약체결 후 30일 이내에 계약 내용을 신고해야 한다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여 되어 보증금 보호에 유리하다. 이사 후 전입 신고를 14일 이내에 해야 하며, 전입 신고 익일에 대항력이 발생한다. 이상 전세 계약 시 제반 유의 사항을 살펴보았고 항상 법적 마인드를 가지고 임하는 자세가 좋을 듯하다.
조창환(법학과 졸업 동문)
